La oferta de departamentos en CABA se achica: la superficie cubierta cayó a la mitad en casi cien años

La oferta de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires se transformó de manera profunda a lo largo del último siglo: las unidades que se construyen desde 2020 tienen una superficie cubierta mediana de 46 metros cuadrados, frente a los 102 metros cuadrados de las edificadas en la década de 1930, lo que equivale a una reducción del 55 por ciento. Así lo detalla un relevamiento de la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, que procesó 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH porteños y los ordenó según el año de construcción de cada propiedad.

Vamos a los números. Además del recorte en metros cuadrados, la cantidad mediana de ambientes bajó de cuatro a dos entre las construcciones de los años treinta y las posteriores a 2020. La composición por tamaño acompaña esa tendencia: los monoambientes pasaron de representar el 1,9 por ciento de los avisos entre los departamentos de los años treinta al 35 por ciento de los construidos en la década actual. En sentido inverso, las unidades de al menos 100 metros cuadrados cayeron del 53,2 al 9,4 por ciento de la oferta.

Cocheras: qué cambió en el precio publicado

La diferencia en la inclusión de cocheras es otro de los movimientos visibles. Entre los departamentos edificados entre 2010 y 2014, el 41,4 por ciento de los avisos incorporaba la cochera al valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación se redujo al 13,9 por ciento. Al mismo tiempo, los anuncios que ofrecen cochera opcional o la presentan como un producto separado pasaron del 2 al 14 por ciento. El comportamiento mensual del mercado, de acuerdo con los datos procesados por el estudio, muestra así un cambio en la composición del precio más que en el precio final que paga el comprador.

• Superficie cubierta mediana: 102 m² en departamentos de los años 30 contra 46 m² en los construidos desde 2020 (-55%).
• Ambientes: la mediana bajó de cuatro a dos en el mismo período.
• Monoambientes: del 1,9% al 35% de los avisos según época de construcción.
• Unidades de 100 m² o más: del 53,2% al 9,4% de la oferta.
• Cocheras incluidas en el precio: del 41,4% (2010-2014) al 13,9% (2025-2026).

Comparación por barrios: dónde más se achicó la oferta

El informe cruza la superficie con la ubicación y encuentra diferencias marcadas. Al comparar departamentos anteriores a 1980 con los construidos desde 2010, Recoleta muestra la mayor caída: pasó de una mediana de 90 a 45 metros cuadrados, un descenso del 50 por ciento. Monserrat registró una reducción del 41 por ciento y Palermo, del 40 por ciento. En el otro extremo, la merma fue notoriamente menor en barrios de trazado más reciente: Villa Devoto cayó 6 por ciento, Villa del Parque 8,5 por ciento y Villa Urquiza 9,6 por ciento. La oferta, en definitiva, refleja dos mercados que conviven en la misma ciudad y que se rigen por lógicas de superficie y precio sensiblemente distintas.

El estudio describe una oferta que tiende a unidades más chicas, con menos ambientes y con la cochera cada vez más despegada del precio del departamento. ¿Hasta dónde podrá sostenerse ese achicamiento sin que vuelva a modificarse la forma en que se venden y se financian las propiedades en la Ciudad de Buenos Aires?