Vender una propiedad en CABA dejó de pagar ITI e impuesto cedular

El precio acordado por una propiedad no es el único número que cuenta al cerrar una compraventa. Aunque se redujeron los impuestos para quienes venden de manera ocasional, la operación todavía puede incluir comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano y otros gastos. Para el comprador, esos conceptos también forman parte del presupuesto necesario para acceder al inmueble.

Si interviene una inmobiliaria, la comisión suele ubicarse entre el 3% y el 4%, con variaciones según lo pactado entre las partes. Cuando la compra se financia con una hipoteca, pueden agregarse la tasación, los seguros obligatorios y cargos administrativos del banco, un conjunto de erogaciones que conviene tener presente antes de firmar el boleto.

El Impuesto de Sellos, con diferencias entre CABA y la provincia de Buenos Aires

Otro componente central del presupuesto es el Impuesto de Sellos. Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, explicó que la alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5%. También señaló que existe una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que situó en aproximadamente $220.000.000. Cuando se supera ese límite, el tributo alcanza únicamente al excedente.

El esquema bonaerense es diferente: la alícuota ronda el 2% y, de acuerdo con la explicación del desarrollador, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. Por eso, la ubicación y el valor de la propiedad modifican los gastos de la operación, y dos transacciones por el mismo monto pueden terminar con costos sensiblemente distintos según la jurisdicción.

Qué tributos dejaron de pagar los vendedores ocasionales

La reducción tributaria para el vendedor involucra dos conceptos que dependían del momento en que había adquirido el inmueble. Las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), eliminado a mediados de 2024. Representaba el 1,5% del precio de venta: en una operación de US$100.000, equivalía a US$1.500.

Para los inmuebles adquiridos desde 2018 regía el impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado. La exención comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión, explicó Tapiola. El alcance tiene un límite preciso: las ganancias de una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias, como ocurre con una desarrolladora que construye y vende como parte de su giro comercial.

Costos que siguen vigentes

• Comisión inmobiliaria, generalmente entre el 3% y el 4% del precio de venta.
• Honorarios del escribano, cuya regulación varía según la jurisdicción.
• Impuesto de Sellos, con alícuotas del 3,5% en CABA y alrededor del 2% en la provincia de Buenos Aires.
• Tasación, seguros obligatorios y gastos administrativos del banco cuando la operación se financia con un crédito hipotecario.

En conjunto, vender una propiedad en CABA dejó de pagar ITI e impuesto cedular para los vendedores ocasionales, pero la operación conserva una estructura de costos en la que pesan las comisiones, los honorarios notariales, el Impuesto de Sellos y, eventualmente, los cargos derivados del financiamiento. Falta precisar cómo impactarán estos cambios en la dinámica de precios del mercado inmobiliario porteño durante los próximos meses.