Alquileres porteños: en agosto subieron por debajo de la inflación y acumularon una baja real de 2,3% en 2026

El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires registró en agosto su menor incremento mensual del año, con una suba del 1,5%, según el relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop. Esa variación quedó por debajo de la inflación estimada para el mismo período, lo que configuró un nuevo mes en el que los contratos ajustaron menos que el índice general de precios.

En el acumulado de 2026, los alquileres porteños avanzaron 19,2%, mientras que la inflación estimada para el año se ubica en torno al 21,5%. La diferencia de 2,3 puntos porcentuales equivale a una baja real del 2,3% en lo que va del año. En la comparación interanual, los doce meses cerrados en agosto acumularon un alza del 29,9%, una cifra que, no obstante, refleja una desaceleración frente a los picos registrados en meses previos.

Precios promedio por tipo de unidad

• Monoambiente: $771.871 por mes.
• Dos ambientes: $886.527 por mes.
• Tres ambientes: $1.196.413 por mes.

La dispersión entre barrios continúa siendo marcada. Puerto Madero se mantiene como la zona más cara, con un alquiler medio de $1.252.366 mensuales, seguida por Núñez ($995.838) y Palermo ($990.748). En el extremo opuesto, el barrio de Lugano ofrece el precio más bajo del mercado, con $654.776 por mes, por delante de Nueva Pompeya ($700.324) y Parque Avellaneda ($720.780).

En términos de variación interanual, los mayores aumentos se concentraron en Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%). Por el contrario, los barrios que menos subieron en los últimos doce meses fueron Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%), lo que sugiere un mercado más estable en las zonas de mayor valor y en algunos sectores del sur porteño.

Oferta en expansión y rentabilidad

La cantidad de departamentos ofrecidos en alquiler tradicional creció 0,6% en agosto y alcanzó un volumen 3,4 veces superior al mínimo histórico registrado en febrero de 2023, de acuerdo con Zonaprop. El punto de inflexión se produjo en enero de 2024, cuando la oferta se disparó 62% en un solo mes, en coincidencia con los cambios normativos que afectaron al mercado de locaciones urbanas.

Para los inversores, la rentabilidad promedio del alquiler se ubica en 5,70% anual. A ese ritmo, recuperar el valor de compra de una propiedad demandaría unos 17,6 años de renta, un plazo 9,2% más corto que el registrado un año atrás. La rentabilidad más alta corresponde a Lugano, con 9,8% anual, mientras que Puerto Madero rinde apenas 3,2%, reflejo de la brecha entre precios de compra y de locación en las zonas premium.

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires reportó 6.051 escrituras en julio, un 9% más que en el mismo mes del año anterior. Sin embargo, solo el 16% de esas operaciones se realizaron con financiamiento hipotecario, cinco puntos porcentuales menos que en junio de 2025, lo que evidencia un mercado que continúa moviéndose mayoritariamente con ahorros propios y/o aportes familiares.